При выборе квартиры в новостройке будущий собственник должен оценить все риски, связанные с покупкой. Один из основных страхов покупателя квартиры — незавершенное строительство. Именно эскроу-счета помогают обезопасить дольщиков от потери финансов.

Что такое эскроу-счет?

С 1 июля 2019 года вступил в силу федеральный закон 151-ФЗ, который обязывает подобные сделки проводить с использованием эскроу-счетов.

Это банковский счет, предназначенный для обеспечения безопасности в расчетах между застройщиком и дольщиком, на котором банк замораживает деньги покупателя.

Когда продавец исполнит обязательства и подтвердит это документально, то получит доступ к средствам в полном объеме.

Как работает эскроу?

Схема покупки жилья через эскроу-счета не сильно отличается от существовавшей ранее, когда после регистрации договора долевого участия в Росреестре дольщик вносил средства на счет девелопера. В настоящее время средства покупателей на счетах эскроу будут доступны застройщику только после окончания строительства. Если застройщик планирует вести свои работы за счет заемных средств, он получает в банке кредит на отдельный банковский счет, а банк на основании договора помогает контролировать платежи подрядчикам.

Другими словами, ни покупатель, ни застройщик не могут получить или использовать деньги со счета эскроу. Это позволяет обеспечить средствам защиту и исключить риск потери капитала или неуплаты на 100%. Если по какой-либо причине застройщик не заканчивает строительство, дольщик может не только вернуть собственные средства, но и получить неустойку.

Можно ли забрать деньги назад?

Вернуть денежные средства и расторгнуть договор можно в следующих случаях:

• завершения срока действия договора по счету эскроу;
• расторжения договора по соглашению между дольщиком и застройщиком;
• невозможности компании достроить объект или заморозка строительства;
• расторжения договора дольщиком по своей инициативе.

Покупатель также имеет возможность заключить новый контракт с другой строительной компанией по своему выбору. В этом случае деньги останутся на счете, чтобы гарантировать оплату в соответствии с новым соглашением.

В случае банкротства банка покупатель может вернуть средства, сумма которых не превышает 10 млн рублей, так как именно такие счета дополнительно страхуются АСВ — Агентством по страхованию вкладов. Средства покупателя страхуются на весь срок: со дня их размещения на счете эскроу до дня официальное передачи недвижимости и списания денег на счет компании застройщика.

Плюсы эскроу-счетов для покупателя

Основное преимущество такого подхода в расчетах – безопасность и гарантия. В отличие от открытия ячейки, эскроу обладает рядом значительных преимуществ:

• нет необходимости использовать наличные средства для заключения и оплаты сделки;
• исключение возможности обмана дольщика;
• покупатель сам выбирает банк, через который будет проводиться операция;
• возможность оформления ипотеки;
• застройщик гарантированно получит средства после завершения строительных работ;
• покупатель в праве вернуть себе деньги, если объект не был сдан;
• бесплатное открытие и обслуживание счета;
• суммы, не превышающие 10 млн рублей, страхуются государством;
• средства на счете не могут быть взысканы, даже если у владельца есть неуплаченные штрафы, налоги или долги.

Использование счетов эскроу стало очень популярным среди участников рынка недвижимости.